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Airbnb mischt den Mietmarkt auf

Auf der Online-Vermittlungsplattform Airbnb werden Häuser, Wohnungen, Gästezimmer oder auch nur Schlafsofas auf Tages- oder Wochenbasis zur Miete angeboten. Für Touristen, Geschäftsreisende und Umziehende bietet die Plattform eine Alternative zum herkömmlichen Hotel oder zur Jugendherberge. Das Unternehmen selbst bietet keine Objekte an, sondern verdient an den anfallenden Vermittlungsgebühren. Der Marktwert des Unternehmens wird auf mittlerweile 20 Milliarden US-Dollar geschätzt, weltweit sind über eine Million Inserate in 190 Ländern aufgegeben.

Der rechtliche Status der 2008 im Silicon Valley gegründeten Vermittlungsplattform ist in Deutschland allerdings vielerorts noch ungeklärt. Das hat zwei Gründe: Zum einen lässt sich das Angebot weder als klassisches Mietverhältnis, noch als Hotelübernachtung klassifizieren. Dazu kommt, dass Airbnb lediglich als Vermittler zwischen Privatpersonen auftritt, selbst aber weder Vermieter noch Hotelier ist.

Mit der kommerziellen Bedeutung Airbnbs wächst auch die Kritik an dessen Geschäftskonzept. Mietverbände befürchten, dass Wohnraum verknappt und Mieten erhöht werden. Hotelketten beklagen sich über unfaire Konkurrenz. Viele deutsche Kommunen kritisieren die Zweckentfremdung von Wohneigentum. Doch die Argumente für strikte Regulierung oder gar ein Verbot der Vermittlungsplattform sind dünn.

Vermittler in zweiseitigen Märkten

Zusammen mit ähnlichen Vermittlungsplattformen wie 9flats oder Wimdu wird Airbnb bisweilen als Vorreiter der so genannten share economy bezeichnet. Tatsächlich basiert das Geschäftskonzept auf der gemeinsamen Nutzung privaten Eigentums. Die Idee, die Nutzungsrechte an Privateigentum gewinnbringend zu verleihen, ist nicht neu. Mitwohnzentralen, auf denen Geschäftsreisende, Urlauber oder ins Ausland gehende Studenten ihre Wohnung kurzfristig an Touristen oder Umziehende vermieten, gibt es in Deutschland schon lange. Plattformen wie Airbnb treten auf solchen zweiseitigen Märkten als Vermittler auf und finanzieren sich entweder über Werbung oder über eine Gebühr bei erfolgreicher Vermittlung. Gesamtwirtschaftlich bewirken sie so eine bessere Auslastung brachliegender Ressourcen – in diesem Fall leerer Wohnungen. Darüber hinaus bieten sie zusätzliche Services wie Versicherungen und Bewertungssysteme an.

Neu ist nicht das Geschäftskonzept, sondern, dass die Bedeutung von Vermittlungsplattformen wie Airbnb stark zunimmt – relativ sowohl zur Langzeitvermietung als auch zum klassischen Hotelgeschäft. Das liegt in erster Linie an den sinkenden Transaktionskosten durch das Internet. Ein Massenphänomen ist Airbnb noch nicht, doch immerhin ein Viertel der Bevölkerung könnte sich vorstellen, über Airbnb oder ein vergleichbares Portal ein Zimmer zu mieten.

Berlin reagiert mit Verbot

Ähnlich wie im Fall des Transportdienstvermittlers Uber reagierten verschiedene Länder und Städte unterschiedlich auf den Markteintritt Airbnbs. Auch in Deutschland fiel die Reaktion unterschiedlich aus. Während Hamburg die Vermietung von Wohnungen via Airbnb vollständig legalisiert hat, entschied sich Berlin für ein praktisches Verbot.

2013 verabschiedete der Berliner Senat das Zweckentfremdungsverbot, im Mai 2014 folgte die entsprechende Verordnung. Unter die Zweckentfremdung von Wohnraum fällt neben der Bereitstellung für gewerbliche und kommerzielle Nutzung (etwa Büros) auch die tage- oder wochenweise (Unter-)Vermietung auf Plattformen wie Airbnb. Möchte ein Berliner Bürger seine Wohnung auf Airbnb anbieten, so muss er, wenn die Übergangszeit nächstes Jahr abläuft, künftig eine Genehmigung vom zuständigen Bezirksamt einholen. Das Amt wird dabei „vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen gegen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums“ abwägen. Genehmigungsgesuche dürften in der Regel abgelehnt werden, so dass das neue Gesetz praktisch einem Verbot gleichkommt. Verstöße werden mit Geldbußen bis zu 50.000 Euro geahndet.

Verbot umstritten

Der Gesetzgeber hofft, durch diese Maßnahme eine Entspannung auf dem Berliner Wohnungsmarkt mit seinen stark steigenden Mieten herbeiführen zu können. Zwar ist das Gesetz offiziell nicht speziell gegen Airbnb oder vergleichbare Anbieter gerichtet, doch haben viele andere zunächst betroffene Interessengruppen wie Freiberufler, die ihre Büros in Wohnungen einrichten, Ausnahmen bewirken können.

Neben Zweifeln an der praktischen Durchsetzbarkeit des Gesetzes – es besteht kaum genug Personal für die erforderlichen Kontrollen – regt sich vermehrt grundsätzlichere Kritik. Denn das Gesetz schränkt die im Wohnungseigentumsgesetz garantierte freie Verfügung über privates Wohneigentum stark ein. Ein solcher Eingriff muss gut begründet werden.

Professioneller Missbrauch der share economy?

Auch wenn Airbnb den Begriff der share economy für sich beansprucht, so steckt dahinter nicht mehr als Marketingkonzept. Den Plattformnutzern auf beiden Seiten geht es meist nicht um das Teilen an sich, sondern um den Gewinn, den sie sich davon versprechen. Entsprechend nutzen zunehmend auch professionelle Anbieter die Vermittlungsplattformen. Statt Wohnungen und Zimmer auf dem regulären Mietmarkt anzubieten, vermieten sie diese auf Tages- oder Wochenbasis an Touristen oder Neuzugezogene.

Mietverbände und Kommunalpolitiker beklagen, dass dieser Trend den ursprünglichen Zweck der Plattform missbrauche und für die Kommunen negative Folgen hätte. So erklärt der Berliner Mieterverein: „Bei den Plattformen geht es zumeist um lukrative Geschäfte mit Ferienwohnungen, durch die auf angespannten Wohnungsmärkten dringend benötigter Wohnraum für langfristige Mietverhältnisse entzogen wird.“

Steigende Mieten haben andere Ursachen

Doch es muss bezweifelt werden, ob Airbnb für steigende Mieten in Ballungszentren verantwortlich gemacht werden kann. Eine professionelle Nutzung des Portals ist kaum zu erkennen: Nur etwa 10% der für Berlin auf Airbnb registrierten Anbieter offerieren mehr als ein Objekt gleichzeitig. Insgesamt werden nur 0,4% aller Berliner Wohnungen auf Airbnb angeboten.

Die stark steigenden Mieten in Berlin und anderen Großstädten sind vielmehr Ausdruck eines grundlegenden Wandels im Immobilienmarkt. Die wachsende Attraktivität der urbanen Ballungszentren führt – in Kombination mit der politisch gewollten geringen Neubauaktivität – zu höheren Mieten. Auch die zuletzt beschlossene Mietpreisbremse bewirkt keine Linderung, sondern verschärft die Probleme weiter. Die Bevölkerung erteilte Neubauplänen auf dem Tempelhofer Feld 2014 zudem per Volksentscheid eine Absage.

Gleiche Regulierung für alle?

Ähnlich wie im Fall von Uber melden auch die direkten Wettbewerber Kritik an. Der Deutsche Hotelverband kritisiert, dass Airbnb letztlich nur deshalb profitabel in den Markt einsteigen konnte, weil es nicht an die gleichen kostspieligen regulatorischen Standards gebunden ist wie deren Wettbewerber aus der traditionellen Hotelbranche. Tatsächlich unterliegen privat vermietete Ferienwohnungen nicht denselben Brandschutz-, Bau- und Hygienevorschriften wie Hotels. Den etablierten Unternehmen bietet die regulatorische Asymmetrie Anlass zu scharfer Kritik. Zwar gehe es nicht darum, „Konkurrenten fernzuhalten – sofern für sie die gleichen Rahmenbedingungen gelten“. Doch der Gesetzgeber sei dazu verpflichtet, die neuen Wettbewerber, also die auf Airbnb anbietenden Privatpersonen, ebenso strikt zu regulieren wie die etablierten Unternehmen.

Zunächst muss jedoch festgehalten werden, dass nicht alle derzeit bestehenden Regelungen im hochregulierten Beherbergungsmarkt sinnvoll sind. Regulierung kann dann angebracht sein, wenn systematisches Marktversagen vorliegt oder eine Marktpartei schutzbedürftig ist. Ersteres liegt im Beherbergungsmarkt nicht vor. Vielmehr wird der Großteil der bestehenden Regulierungen mit Verbraucherschutzargumenten begründet. Ist es jedoch fraglich, ob Vorschriften wie jene, dass „Rampen nicht mehr als 6 Prozent geneigt sein [dürfen] und mindestens 1,20 m breit sein und beidseitig einen festen und griffsicheren Handlauf haben [müssen]“ im hochkompetitiven Beherbergungsmarkt notwendig sind.

Verbraucherschutz oder Interessenpolitik?

Oft stellen vermeintlich den Verbraucher schützende Regulierungen eher ein Instrument alteingesessener Unternehmen dar, die potenziellen Wettbewerbern den Markteintritt erschweren wollen. Dass die Hotelbranche sich nicht für die Deregulierung ihres Gewerbes, sondern die Ausweitung bestehender Regeln auf neue Wettbewerber einsetzt, ist somit nicht überraschend. Es verwundert auch nicht, dass eine stärkere Regulierung der schon seit Jahrzehnten bestehenden Mitwohnzentralen nie eingefordert wurde, schließlich haben diese den Hoteliers – anders als Airbnb heute – kaum Marktanteile strittig gemacht.

Für eine steuerliche Gleichbehandlung von Hotelübernachtungen und solchen, die über Airbnb vermittelt wurden, kann es gute Gründe geben. Schon heute müssen Vermieter von Ferienwohnungen die Mehrwertsteuer abführen und gegebenenfalls eine Ortstaxe entrichten.

Airbnb ist falscher Adressat für Regulierung

Doch selbst wenn akzeptiert wird, dass alle Markteilnehmer den gleichen Regeln unterliegen sollten – ganz gleich wie unsinnig diese Regeln auch sein mögen – so ist fraglich, ob Airbnb und die traditionellen Hotelbetriebe überhaupt den gleichen Markt bedienen. Die eigentlichen Konkurrenten der Hotelunternehmen sind die anbietenden Privatpersonen, die Airbnb lediglich als Plattform nutzen. Obsthändler sind nicht für die Einhaltung von Lebensmittelproduktionsvorschriften zuständig, Autohändler sind nicht für die Überwachung technischer Normvorschriften bei der Autoproduktion verantwortlich. Die eigentlichen Adressaten der Regulierung sollten somit die privaten Vermieter sein. Dass Privathaushalte ihre Wohnungen zukünftig nach den Richtlinien für Hotels umbauen, scheint aber unvorstellbar.

Airbnb ist eine Chance

Vermittlungsplattformen wie Airbnb und Uber ermöglich es, die Transaktionskosten senkende Wirkung des Internets zu realisieren und ansonsten brachliegende Ressourcen effizienter zu nutzen. Ihre Profitabilität signalisiert, dass sich der stark regulierte Wohnungsmarkt nicht an die realen Knappheitsverhältnisse anpassen kann und Vermieter wie Mietinteressenten nach Alternativen suchen.

Statt den Wünschen der etablierten Wettbewerber aus der Hotelbranche und den Mietverbänden nachzugeben, sollte die Kommunalpolitik Vermietern die Verfügung über ihr Wohneigentum überlassen.

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