Institute for Research in Economic and Fiscal issues

IREF Europe - Institute for Research in Economic and Fiscal issues

Für wirtschaftliche Freiheit
und Steuerwettbewerb


von ,

Mieten für neuvermietete Wohnungen in Ballungsgebieten zu niedrig

Die Höhe der Mieten für neuvermietete Wohnungen in attraktiven Wohnlagen in beispielsweise Hamburg, Frankfurt, Stuttgart und München und in Uni-Städten wie Freiburg sind in aller Munde. In den meisten Fällen werden die Mieten in diesen Ballungsgebieten für zu hoch empfunden. Dabei sind sie zu niedrig. Erstaunlich? Keineswegs. Mit Interessenten gefüllte Treppenhäuser bei Wohungsbesichtigungen und gezahlte Handgelder verdeutlichen, dass der Preismechanismus für Mietwohnungen teilweise außer Kraft gesetzt wurde und Vermieter davon abgehalten werden, Wohnungen zu höheren Preisen anzubieten. Deshalb verschwenden Menschen ihre Zeit auf langwierige Wohnungssuchen und ernüchternde Aufenthalte in Treppenhäusern. Stärkere sogenannte „Mietpreisbremsen“ werden diesen Effekt eher verstärken und dafür sorgen, dass Vermieter vermehrt anstatt des Preises andere Kriterien nutzen, um zu entscheiden, welcher Interessent den Zuschlag für eine Wohnung bekommt. Dass von diesem Wandel die Menschen profitieren, denen der Gesetzgeber helfen möchte, ist höchst unwahrscheinlich.

Mietpreisbremse Schuld an überfüllten Besichtigungsterminen

Wer in Hamburg in begehrten Stadtteilen wie Ottensen oder Winterhude auf der Suche nach einer Wohnung ist, hat nicht viel Freude. Bei Wohnungsbesichtigungen tauchen 60, 80 oder 100 andere Interessenten auf, die ebenfalls alle bereit sind, zu dem angegeben Preis die Wohnung zu mieten. Warum stehen Menschen für Wohnungen in beliebten Gegenden an und werden regelmäßig enttäuscht, obwohl sie bereit sind, den gleichen oder einen höheren Preis wie der erfolgreiche Interessent zu zahlen? Auf dem Markt für Autos gibt es ebenfalls Fahrzeuge, die beliebter sind als andere und trotzdem stehen auf dem Gebrauchtwagenmarkt nicht regelmäßig 60 Menschen für ein Fahrzeug an, nur um enttäuscht zu werden. Wenn der Gebrauchtwagenhändler bemerkt, dass viele Menschen an seinem Fahrzeug interessiert sind, erhöht er den Preis. Genau dieses Verhalten wäre auch von dem Vermieter zu erwarten, für dessen Wohnung sich 80 Bewerber finden lassen, die alle bereit sind, den annoncierten Preis zu zahlen. Was den Vermieter davon abhält ist nicht sein Bedürfnis, anderen Menschen günstigen Zugang zu einer Wohnung zu verschaffen. Er wird vom Gesetzgeber davon abgehalten, den Preis zu erhöhen. Die gefüllten Treppenhäuser werden hervorgerufen durch einen implizit gesetzten gesetzlichen Höchstpreis für Wohnungen.

Vermieter schützen sich mit niedrigen Preisen vor Klagen

In Deutschland gibt es zwei Regelungen, die Vermieter davon abhalten, herauszufinden, ob jemand bereit wäre, einen höheren Preis als den annoncierten für eine Wohnung zu bezahlen. Der Tatbestand des Mietwuchers liegt vor, wenn die vereinbarte Miete mehr als 50% über der ortsüblichen Miete liegt. Mietwucher wird mit einer Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe bestraft, in besonders schweren Fällen auch bis zu 10 Jahren Gefängnis. Das sind ziemlich starke Anreize, den Preis nicht zu erhöhen. Zudem liegt eine Ordnungswidrigkeit gemäß §5 Wirtschaftsstrafgesetz vor, wenn „infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20%“ überstiegen werden. Das Bußgeld kann sich auf bis zu 50.000 Euro belaufen. Ebenfalls ein starker Anreiz für Vermieter, nicht auf die Suche zu gehen nach Mietern, die bereit sind mehr zu bezahlen. In besonders gefragten Städten und Stadtteilen stehen sich deshalb Interessenten gegenseitig auf den Füßen. CDU/CSU und SPD haben sich in den Koalitionsverhandlungen jetzt darauf geeinigt, dass die Miete bei Neuvermietungen auf „angespannten Wohnungsmärkten“ zukünftig 10% der ortsüblichen Miete nicht übersteigen darf. Wird der §5 Wirtschaftsstrafgesetz entsprechend angepasst, werden die Schlangen in den Treppenhäusern noch etwas länger werden.

Preisgrenzen führen zu ungewollten negativen Konsequenzen

Könnten Vermieter frei entscheiden, zu welchem Preis sie ihre Wohnungen anbieten, würden die Interessenten den Zuschlag bekommen, die bereit sind, am meisten für eine Wohnung zu zahlen. Die Schlangen von Menschen in Treppenhäusern würden schnell wieder verschwinden. Menschen würden ihre Zeit nicht mehr auf Wohnungssuchen mit schlechter Aussicht auf Erfolg verschwenden.

Mit gesetzlichen Preisvorschriften bei Neuvermietungen gehen neben der Zeitverschwendung weitere Nachteile einher. Wenn der Preis als Auswahlkriterium nicht verwandt werden darf, ob und wem eine Wohnung vermietet wird, kommt es möglicherweise zu einer ganzen Reihe vom Gesetzgeber ungewollter negativer Konsequenzen. Vielleicht wird der junge Single der Familie mit zwei Kindern vorgezogen, die bereit wäre, einen höheren Preis für die Wohnung zu bezahlen als der Single. Vielleicht wird der Interessent mit Migrationshintergrund abgelehnt, obwohl er bereit wäre, mehr zu zahlen als alle anderen Interessenten. Vielleicht zahlt der erfolgreiche Interessent einen beeindruckenden Abschlag für ein paar veraltete Küchenmöbel. Vielleicht finden viele Wohnungen gar nicht ihren Weg auf den öffentlichen Wohnungsmarkt und werden „unter der Hand“ an Freunde und Bekannte vergeben. Vielleicht haben potentielle Vermieter einen geringeren Anreiz, zusätzliche Wohnungen in den begehrten Wohnlagen auf den Markt zu bringen. Vielleicht bekommt jemand den Zuschlag, der dem Makler nahesteht, sich besonders gut mit ihm versteht oder ihm ein attraktives Angebot gemacht hat. Vielleicht wird eine kinderreiche Familie abgelehnt, die bereit wäre, einen deutlich höheren Preis zu zahlen, um die Kinder auf die Schule um die Ecke schicken zu können. Vielleicht muss der zahlungskräftige Mieter, der den Zuschlag auch bei einem höheren Preis bekommen hätte, jetzt nur die niedrigere Miete entrichten. Vielleicht wird der Vermieter einen Mieter suchen, der voraussichtlich nur einige wenige Jahre die Wohnung mieten wird. Vielleicht wird der Vermieter versuchen, die Laufzeit des Mietvertrags von vornherein zu begrenzen. Vielleicht fühlen sich Interessenten in der Rolle als Bittsteller nicht sonderlich wohl. Vielleicht werden mehr Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt.

Die Nachteile der Mietpreisbremse für Neuvermietungen überwiegen

Der Preis ist ein Kriterium, an dem sich Vermieter orientieren können, wenn Sie entscheiden, ob und wem sie eine Wohnung vermieten. Andere Kriterien fließen in diese Entscheidung offensichtlich stets ein. Darf der Preis ab einer gewissen Höhe jedoch nicht mehr als Kriterium genutzt werden, werden andere Kriterien gewichtiger und es kann zu den genannten ungewollten negativen Konsequenzen kommen. Es ist nicht auszuschließen, dass jemand den Zuschlag für eine Wohnung zu einem niedrigen Preis erhält, für die er den höheren unregulierten Preis nicht gezahlt hätte. Es scheint jedoch aufgrund der vielfältigen möglichen ungewollten Konsequenzen recht unwahrscheinlich, dass durch Preisobergrenzen regelmäßig diejenigen einen Vorteil erhalten, die der Gesetzgeber bei Verabschiedung des Gesetzes vor Augen hat. Dass die Vorteile dieser Menschen die anderen Menschen erwachsenden Nachteile überwiegen, scheint noch unwahrscheinlicher und die Politikmaßnahme „Preisobergrenze für neuvermietete Wohnungen“ dementsprechnd unattraktiv.

Markt für Wohneigentum als Vorbild: Keine Preisobergrenze

Es gibt einen weiteren Markt für Wohnungen, auch in begehrten Ballungsgebieten. Auf dem Markt für Wohneigentum gibt es keine gesetzliche Preisregelung und keine langen Schlangen von enttäuschten Interessenten, die bereit gewesen wären, teilweise gar einen höheren Preis für eine Wohnung oder ein Haus zu zahlen als der erfolgreiche Bieter. Die Regeln für den Markt für Wohneigentum würden sich auch für den Mietwohnungsmarkt eignen. Leider sind unsere Politiker darauf bedacht, aktiv die Entscheidungen Einzelner zu beeinflussen, auch wenn die ungewollten negativen Konsequenzen ihrer Intervention die möglichen Vorteile der Intervention übersteigen.

Diesen Artikel teilen :

Ähnliche Artikel ...

Preisbindung: Beliebt bei Lobbys, kostspielig für Verbraucher

Wohnungsnot? Wohnfläche pro Person auf Rekordniveau


Staatsbeteiligungen: Verschwenderisch und dennoch geschätzt

Mieter verzichten auf Mietpreisbremse



Eine Nachricht oder einen Kommentar hinterlassen?

Formular anzeigen

 css js

Mit der Nutzung unserer Webseite erklären Sie sich mit der Verwendung von Cookies einverstanden.
S C H L I E ß E N

Monatlicher Newsletter.
Bleiben Sie stets informiert.