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Gute Nachricht: Es wird mehr gebaut

Die Entwicklung auf dem Markt für Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren ist in aller Munde. In vielen Ballungsgebieten stiegen die Mieten und Kaufpreise deutlich. Für ganz Deutschland beläuft sich der Anstieg seit 2010 nach Berücksichtigung der Inflation auf durchschnittlich etwas über 20 Prozent. Die gute Nachricht: Heute wird in Deutschland deutlich mehr gebaut als noch 2010. Es geschah also genau das, was Ökonomen erwarten würden. Der starke Preisanstieg zog eine deutliche Ausweitung der Bautätigkeit nach sich. Das ist nicht in jedem Land eine Selbstverständlichkeit.

Wohnungsangebot in Deutschland recht preissensibel

Empirische Forschungsergebnisse deuten darauf hin, dass das Angebot an Wohnungen in Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern in den vergangenen Jahrzehnten relativ preissensibel war. So reagieren private Investitionen in den Wohnimmobilienmarkt, die Anzahl vergebener Baugenehmigungen für Wohnungen und - weniger ausgeprägt - das Investitionsvolumen privater und staatlicher Akteure relativ zu anderen Ländern sensibel auf Preisanstiege. Die Entwicklungen in Deutschland seit 2010 passen zu diesen Ergebnissen.

Seit 2010: Preisanstieg und Ausweitung der Bauaktivität

Zwar nimmt sich der Anstieg der realen Hauspreise in Deutschland in den vergangenen Jahren im Vergleich zu den Entwicklungen in anderen Ländern in den letzten Jahrzehnten als bescheiden aus. Dennoch ist er für Deutschland ungewöhnlich stark. Von 2010 bis ins dritte Quartal 2017 stiegen die Hauspreise im Durchschnitt real um 21,3 Prozent.

Die Anzahl jährlich fertiggestellter Wohnungen nahm über diesen Zeitraum allerdings ebenfalls deutlich zu. Wurden 2010 noch 20 Wohnungen pro 10.000 Einwohner fertiggestellt, waren es 2016 bereits 34 Wohnungen - ein Anstieg um etwa 70 Prozent.

2016 wurden in Deutschland etwa so viele Wohnungen pro Person fertiggestellt wie vor dem Bauboom der frühen 1990er Jahre.

Negativbeispiel: Vereinigtes Königreich

Dass ein Anstieg der Preise für Häuser nicht in allen Ländern zu einer deutlichen Ausweitung der Bauaktivität führt, verdeutlichen Daten aus dem Vereinigten Königreich eindrücklich. Dort stiegen die realen Hauspreise von 1995 bis 2007 um etwa 175 Prozent, aber die Anzahl jährlich pro Einwohner fertiggestellter Wohnungen blieb über diesen Zeitraum nahezu konstant.

Im Vereinigten Königreich ist für die niedrige Preissensibilität des Angebots vor allem die restriktive Baulandplanung verantwortlich, die wiederum vom schwachen finanziellen Anreiz lokaler Gebietskörperschaften getrieben wird, zusätzliche Einwohner an sich zu binden.

Das ist in Deutschland anders.

Bauboomländer Schleswig-Holstein und Brandenburg

Ein Blick auf die Fertigstellungen von Wohnungen im Jahre 2016 in den Bundesländern offenbart, vor allem in Schleswig-Holstein, Brandenburg, Hamburg, Bayern und Berlin wurden viele Wohnungen fertiggestellt. In Sachsen, im Saarland und in Sachsen-Anhalt hingegen waren es deutlich weniger.

Dass Hamburg, Bayern und Berlin in dem Ranking weit oben auftauchen und Sachsen-Anhalt, das Saarland und Sachsen ganz unten, passt ins Bild. Bayern und die beiden Stadtstaaten erwiesen sich in den letzten Jahren anders als die drei Schlusslichter als Bevölkerungsmagneten.

Die Positionen Schleswig-Holsteins und Brandenburgs mögen überraschen. Sind beide Bundesländer doch nicht gerade als Boom-Bundesländer bekannt. Allerdings grenzen beide an stark wachsende Metropolen. Anders als lokale Gebietskörperschaften im Vereinigten Königreich stellen sich Gemeinden in Schleswig-Holstein und Brandenburg offensichtlich zusätzlichen Einwohnern, die die Nähe zu Berlin und Hamburg schätzen, nicht kategorisch in den Weg.

Bauen in und um Hamburg

Zahlen für Hamburg und die angrenzenden Landkreise verdeutlichen, wo in der Metropolregion Hamburg 2016 besonders viele Wohnungen fertiggestellt wurden.

In allen umliegenden Landkreisen Hamburgs wurden pro 10.000 Einwohner 2016 mehr neue Wohnungen bereitgestellt als in Hamburg. Obwohl in Hamburg etwa 1,8 Millionen Menschen lebten und nur etwa 1,4 Millionen in den angrenzenden Landkreisen, wurden insgesamt in den Landkreisen mehr Wohnungsbauten abgeschlossen als in Hamburg.

Vorteil: Dezentrale Bauplanungshoheit

Die ausgeprägte Bauaktivität in den Gemeinden der umliegenden Landkreise Hamburgs führt die Vorteile der dezentralen Organisation der Bauplanungshoheit in Deutschland vor Augen. Stellt sich eine Gemeinde bei der Ausweisung von Bauland und der Vergabe von Baugenehmigungen nicht sonderlich geschickt an und trägt so dazu bei, dass das Wohnungsangebot schwächer auf einen Preisanstieg reagiert, können umliegende Gemeinden der gleichen Region einspringen und Bauland freizügig ausweisen sowie Baugenehmigungen verlässlich erteilen.

Obwohl die föderale Struktur Deutschlands in den letzten Jahrzehnten unterminiert wurde, haben Gemeinden in Deutschland durch höhere Steuereinnahmen über den Länderfinanzausgleich, die kommunalen Finanzausgleiche sowie Gemeindesteuern glücklicherweise weiterhin einen relativ starken Anreiz, zusätzliche Einwohner zu gewinnen. Steigen die Preise für Wohnraum, ermöglichen sie so den Bau zusätzlicher Wohnungen und tragen indirekt dazu bei, dass der Preisanstieg durch die Ausweitung des Wohnungsangebots schwächer ausfällt. Auch deshalb funktioniert der Markt für Wohnimmobilien in Deutschland relativ gut.

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