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Policy Paper: Kaum Preisschwankungen bei Wohnimmobilien - Teil 1 von 3

Die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt ist seit einigen Jahren in aller Munde. Sowohl die Kaufpreise als auch die Mieten sind insbesondere in einigen Ballungsgebieten deutlich gestiegen. Werden nur die Jahre seit 2010 betrachtet, gerät leicht in Vergessenheit, dass der deutsche Immobilienmarkt in der langen Frist von einer faszinierenden Stabilität geprägt ist. Im Vergleich zu den meisten anderen Ländern schwankten die Preise für Häuser in Deutschland in den vergangenen fünf Jahrzehnten nur schwach und stiegen kaum. Dieser außergewöhnlichen Entwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt widmen wir uns in unserem aktuellen Policy Paper. Wir diskutieren Gründe für die wenig ausgeprägten Preisschwankungen sowie die seit 1971 unveränderten realen Hauspreise. Zudem unterbreiten wir Reformvorschläge zum Erhalt dieser wünschenswerten Stabilität.

Heute richten wir den Blick auf die schwachen Preisschwankungen und Faktoren, die dazu ihren Beitrag leisteten. In den Teilen zwei und drei widmen wir uns in den nächsten Tagen den Gründen für den schwachen Preisanstieg sowie unseren stabilitätserhaltenden Reformvorschlägen.

Reale Hauspreise von 1971 bis 2017: Ungewöhnlich stabil

Im Vergleich zu anderen OECD Ländern schwankten die realen Hauspreise in Deutschland von 1971 bis heute kaum.

In die Betrachtung fließen durchschnittliche Hauspreise von Häusern und Wohnungen, kleine und große, Wohnungen auf dem Lande und in der Stadt sowie in Boomregionen und in weniger beliebten Regionen ein. Das gilt allerdings nicht nur für Deutschland, sondern für alle Länder und erlaubt somit einen aufschlussreichen Vergleich zwischen den Ländern. Dabei ist offensichtlich, dass die Entwicklung in Deutschland außergewöhnlich ist.

Für die über die Zeit schwachen Hauspreisschwankungen in Deutschland sind mehrere Faktoren verantwortlich, die sowohl auf der Nachfrageseite als auch auf der Angebotsseite zu finden sind.

Niedriges Volumen an Mortgage-backed Securities

Kredite werden in Deutschland eher zurückhalt vergeben, auch für den Hauskauf. Diesbezüglich ist auf dem Gebiet der Wohnimmobilien das Volumen der Mortgage-backed Securities relativ zu den ausstehenden Hypothekendarlehen aufschlussreich.

In Deutschland werden vor allem im Vergleich zu Irland, den Niederlanden und Spanien Mortgage-backed Securities kaum verwandt. Dadurch halten relativ viele kreditvergebende Institute die von ihnen ausgegebenen Kredite in ihrer eigenen Bilanz und haben so bei der Kreditvergabe einen starken Anreiz, all ihr Wissen um die Bonität ihres Schuldners bei der Gestaltung der Kreditkonditionen zu berücksichtigen.

Ist es unüblich, Forderungen in Zusammenhang mit Krediten nach der Kreditvergabe zu verbriefen, um sie weiterzuverkaufen, werden tendenziell weniger Kredite vergeben. Banken und andere Kreditinstitute tragen so dazu bei, dass in Zeiten umgreifender Euphorie auf dem Wohnungsmarkt die Preise nicht allzu sehr durch zusätzliche kreditfinanzierte Nachfrage kurzfristig weiter nach oben schnellen.

Fixe Zinsen bei langen Laufzeiten

Kredite für den Hauskauf werden in Deutschland gewöhnlich mit fixen Zinsen bei langen Laufzeiten vergeben - gerne 10 Jahre, häufig 15 Jahre. Die European Mortgage Federation stellt Daten zum Anteil der neuen Hypothekendarlehen, deren Zinsen für weniger als fünf Jahre fix sind, an allen Hypothekendarlehen von 2014 bis 2017 für europäische Länder bereit.

Auch hier wird deutlich, dass Deutschland außergewöhnlich ist. Unter den erfassten Ländern ist nur in Belgien der Anteil der Kredite, deren Zinsen innerhalb von weniger als 5 Jahren angepasst werden, noch niedriger als in Deutschland.

Durch fixe Zinsen entziehen sich Schuldner dem Risiko, dass der Zins auf ein unerwartet hohes Niveau steigt und eine für den Schuldner zu hohe Zinslast mit sich bringt. Je länger die durchschnittliche Laufzeit von Krediten mit fixen Zinsen ist, desto niedriger ist jedes Jahr der Anteil der Kredite, die gerollt werden.

Kredite mit fixen Zinsen und langen Laufzeiten tragen so dazu bei, dass in Zeiten fallender Hauspreise die Preise nicht noch schneller fallen, weil sich verschuldete Hauskäufer ihren Kredit aufgrund höherer Zinsen nicht mehr leisten können und sich deshalb für den Hausverkauf entscheiden.

Keine Kreditbooms

Kurzfristige starke Ausweitungen des Hypothekenvolumens stehen historisch in Zusammenhang mit heftigen Preisanstiegen für Häuser. Es passt ins Bild, dass in Deutschland die jährliche Wachstumsrate des Volumens von Hypothekendarlehen in den vergangenen Jahrzehnten relativ konstant war.

Mit Ausnahme der 1990er Jahre kam es in Deutschland zu keinen Kreditbooms, die einen rasanten Anstieg der Hauspreise hätten befeuern können.

Preissensible Käufer

Auf dem deutschen Markt für Wohnimmobilien sorgt ein gut funktionierender Mietmarkt nicht nur für eine außergewöhnlich niedrige Wohneigentümerquote, sondern bietet potentiellen Hauskäufern in Zeiten steigender Preise eine attraktive Alternative. Zur Miete zu wohnen ist in Deutschland nicht mit einem Stigma belegt und erlaubt potentiellen Hauskäufern relativ sensibel auf steigende Preise zu reagieren, so bei hohen Preisen eher zu mieten und bei niedrigen Preisen eher zu kaufen. Der gut funktionierende Mietmarkt, der für Mieter und Vermieter attraktive Möglichkeiten bietet, dämpft dadurch die Preisschwankungen auf dem Markt für Wohneigentum.

Preissensibles Angebot

Steigen in Deutschland die Preise für Wohnimmobilien, werden als Reaktion darauf in Deutschland relativ viele neue Wohnungen gebaut. Durch diese Angebotsausweitung wird der Preisanstieg abgefedert.

Empirische Ergebnisse für die Zeit von 1970 bis 2009 lassen darauf schließen, dass private Investitionen in den Wohnimmobilienmarkt, die Anzahl vergebener Baugenehmigungen für Wohnungen und - weniger ausgeprägt - das Investitionsvolumen privater und staatlicher Akteure relativ zu anderen Ländern sensibel auf Preisanstiege reagieren. Die deutliche Ausweitung der Bauaktivität als Antwort auf den Preisanstieg seit 2010 deutet darauf hin, dass auch heute das Angebot an Wohnimmobilien im Vergleich zu anderen Ländern stark auf Preisänderungen reagiert und so Preisschwankungen abschwächt.

Hauspreisstabilität als deutsche Besonderheit

Allen Unkenrufen zum Trotz funktioniert der Markt für Häuser und Wohnungen in Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern gut, wie wir in unserem aktuellen Policy Paper dokumentieren. Das spiegelte sich in den vergangenen Jahrzehnten auch in einer außergewöhnlichen Preisstabilität wider. Steigen die Preise für Wohnimmobilien, wird der Preisanstieg gedämpft durch eine zurückhaltende Kreditvergabe, eine hohe Preissensibilität der Nachfrager - ermöglicht durch einen gut funktionierenden Mietmarkt - und eine hohe Preissensibilität des Wohnungsangebots.

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