Institute for Research in Economic and Fiscal issues

IREF Europe - Institute for Research in Economic and Fiscal issues

Für wirtschaftliche Freiheit
und Steuerwettbewerb


IREF - Institute for Research in Economic and Fiscal issues
Für wirtschaftliche Freiheit und Steuerwettbewerb
https://de.irefeurope.org/1290

von ,

Policy Paper: Schwacher Preisanstieg bei Wohnimmobilien - Teil 2 von 3

Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland stiegen real seit 2010 deutlich - im Durchschnitt um über 20 Prozent. Dieser Preisanstieg erhielt in den letzten Jahren verdientermaßen viel Aufmerksamkeit. Dabei scheint jedoch ein wenig unterzugehen, dass die durchschnittlichen realen Preise für Wohnimmobilien zuvor von 1995 bis 2010 fielen - und zwar ebenfalls um etwa 20 Prozent.

In der langen Frist ist der deutsche Immobilienmarkt von einer faszinierenden Stabilität geprägt. Im Vergleich zu den meisten anderen Ländern schwankten die Preise für Häuser in Deutschland in den vergangenen fünf Jahrzehnten nur schwach und stiegen kaum. Dieser außergewöhnlichen Entwicklung auf dem Immobilienmarkt Deutschlands widmen wir uns in unserem aktuellen Policy Paper. Wir diskutieren Gründe für die wenig ausgeprägten Preisschwankungen sowie die seit 1971 nahezu unveränderten realen Hauspreise und unterbreiten Reformvorschläge zum Erhalt dieser wünschenswerten Stabilität.

In Teil zwei widmen wir uns hier dem vergleichsweise geringen langfristigen Preisanstieg. In Teil eins richteten wir den Blick auf die schwachen Preisschwankungen. In Teil drei widmen wir uns in den nächsten Tagen unseren stabilitätserhaltenden Reformvorschlägen.

Reale Hauspreise von 1971 bis 2017 kaum gestiegen

Im Vergleich zu anderen OECD-Ländern stiegen die realen Hauspreise in Deutschland von 1971 bis heute kaum - nur um etwa 1 Prozent.

In die Betrachtung fließen durchschnittliche Hauspreise von Häusern und Wohnungen, kleine und große, Wohnungen auf dem Lande und in der Stadt sowie in Boomregionen und in weniger beliebten Regionen ein. Das gilt allerdings nicht nur für Deutschland, sondern für alle Länder und erlaubt somit einen aufschlussreichen Vergleich zwischen den Ländern. Dabei ist offensichtlich, dass die Entwicklung in Deutschland außergewöhnlich ist.

Für den schwachen Hauspreisanstieg in Deutschland sind mehrere Faktoren verantwortlich, die vor allem auf der Angebotsseite zu finden sind.

Preissensibles Angebot

Das Wohnungsangebot ist in Deutschland relativ preissensibel. Empirische Ergebnisse für die Zeit von 1970 bis 2009 lassen darauf schließen, dass private Investitionen in den Wohnimmobilienmarkt, die Anzahl vergebener Baugenehmigungen für Wohnungen und - weniger ausgeprägt - das Investitionsvolumen privater und staatlicher Akteure relativ zu anderen Ländern sensibel auf Preisanstiege reagieren.

Steigen die Preise für Wohnimmobilien, wird im Gegenzug relativ viel gebaut. Die ausgeprägte Preissensibilät trägt zum einen zu schwächeren Preisschwankungen in der kurzen Frist bei. Zum anderen hat die Angebotsausweitung auch in der langen Frist eine preissenkende Wirkung.

Um den langfristig schwach ausgeprägten Preisanstieg besser zu verstehen, lohnt ein Blick auf die Faktoren, die die Preissensibilität des Angebots in Deutschland begünstigen.

Baufreiheit ermöglicht kurzfristige Reaktionen

Der in Deutschland geltende Grundsatz der Baufreiheit ermöglicht Grundstückeigentümern relativ schnell auf Preissteigerungen zu reagieren. Grundsätzlich haben Grundstückeigentümer die Freiheit, ihren Grund zu bebauen. Rechte privater Dritter und die Bebauungspläne der Gemeinden schränken ihre Baufreiheit zwar ein. Spricht laut Bebauungsplan jedoch nichts gegen ein Bauvorhaben und werden Rechte Dritter nicht verletzt, hat der Eigentümer Anspruch auf die Erteilung einer Baugenehmigung.

Die Baufreiheit gibt Marktteilnehmern somit die Möglichkeit, auf regionale Preisänderungen zu reagieren, ohne Bauplanungsbehörden von ihrem Bauvorhaben grundsätzlich überzeugen zu müssen. Die Baufreiheit leistet so vor allem in Bezug auf die Dämpfung von Preisschwankungen in der kurzen Frist einen Beitrag.

Durch den Verweis auf den Grundsatz der Baufreiheit kann allerdings nicht erklärt werden, warum Bebauungspläne von Gemeinden überhaupt relativ freizügig Bauland ausweisen. Dafür sind die Anreize der Gemeinden entscheidend, die das Angebot an Wohnungen in der langen Frist maßgeblich beeinflussen. Glücklicherweise haben Gemeinden in Deutschland gute Gründe, zusätzliches Bauland auszuweisen.

Gemeinden: Einwohner als Einnahmequellen

Denn die Einnahmen von Gemeinden in Deutschland hängen zum Teil von der Anzahl ihrer Einwohner ab. Gemeinden profitieren von zusätzlichen Einwohnern durch höhere Einnahmen aus Gemeindesteuern wie der Grundsteuer. Zudem erzielen sie höhere Einnahmen durch die einwohnerabhängige Beteiligung an den Aufkommen aus Einkommensteuer, Abgeltungssteuer und Umsatzsteuer, die zuletzt gemeinsam für 16,5 Prozent der Einnahmen der Gemeinden verantwortlich waren. Darüberhinaus profitieren sie in Abhängigkeit von ihrer Einwohnerzahl von Zuweisungen im Rahmen der kommunalen Finanzausgleiche, die durchschnittlich für 37 Prozent der Gemeindeeinnahmen verantwortlich zeichneten.

Zusätzliche Einwohner erhöhen auch den Aufwand einer Gemeinde. So müssen beispielsweise neue Schulen und Straßen errichtet sowie zusätzliches Gemeindepersonal eingestellt werden. Die mit zusätzlichen Einwohnern einhergehenden Einnahmesteigerungen machen die Ausweisung von Bauland für deutsche Gemeinden jedoch relativ attraktiv, zum Beispiel im Vergleich zu lokalen Gebietskörperschaften in Großbritannien, die von zusätzlichen Einwohnern finanziell kaum profitieren.

Gemeinden: Wettbewerb um Einwohner

Für Gemeinden in Deutschland ist nicht nur die Gewinnung von Einwohnern attraktiv. Zusätzlich haben sie einen Anreiz, anderen Gemeinden im Wettbewerb um Steuerzahler zuvorzukommen. Die Auszeichnung von Bauland und die zügige Vergabe von Baugenehmigungen sind aus Sicht der Gemeinden Instrumente, die sie in diesem Wettbewerb zu ihrem Vorteil zum Einsatz bringen können.

Die dezentrale Organisation der Bauplanungshoheit in Deutschland gibt den Gemeinden die notwendige Entscheidungsfreiheit, um auf die Bedürfnisse der Menschen in ihrer Region einzugehen. Steigen die Preise für Häuser und Bauland lokal, erhalten die Gemeinden ein starkes Signal, dass eine zusätzliche Ausweisung von Bauland angemessen ist. Reagiert eine Gemeinde in einer Region nicht angemessen auf Preissteigerungen, erlaubt die dezentrale Organisation der Bauplanung zudem, dass andere Gemeinden umso stärker auf die Preissignale reagieren.

Stabile Hauspreise dank föderaler Strukturen

Es läuft nicht alles schlecht auf dem Markt für Wohnimmobilien in Deutschland. Vieles läuft gut. Wie wir in unserem aktuellen Policy Paper dokumentieren, stiegen die Immobilienpreise im Durchschnitt real in den letzten knapp 50 Jahren in Deutschland kaum. Obwohl die föderalistische Struktur in Deutschland in den letzten Jahrzehnten eher auf dem Rückzug war, war es maßgeblich der weiterhin dezentralen Organisation der Bauplanung in Kombination mit der Ausgestaltung der Gemeindefinanzierung zu verdanken, dass sich Gemeinden in Deutschland nicht durch eine restriktive Baulandausweisung vor neuen Einwohnern verschlossen. Sie ermöglichten so angemessene Angebotsausweitungen und trugen zu einer langfristig entspannten Entwicklung auf dem Markt für Wohnimmobilien bei.

Diesen Artikel teilen :

Ähnliche Artikel ...

Policy Paper Immobilienmarkt Teil 3 von 3: Reformvorschläge

Policy Paper: Kaum Preisschwankungen bei Wohnimmobilien - Teil 1 von 3


Deutscher Immobilienmarkt: Langfristig faszinierend stabil

Gute Nachricht: Es wird mehr gebaut



Eine Nachricht oder einen Kommentar hinterlassen?

Formular anzeigen

 css js

SCHLIEßEN

IREF Newsletter
Bleiben Sie stets informiert.

Mit der Nutzung unserer Webseite erklären Sie sich mit der Verwendung von Cookies einverstanden.