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Wohneigentumsquote in Deutschland: Unbedenklich niedrig

Die Wohneigentumsquote ist in Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern außergewöhnlich niedrig. Das ist jedoch nicht bedauernswert, denn eine hohe Wohneigentumsquote ist kein verlässliches Indiz für den Wohlstand eines Landes. In Europa ist die Wohneigentumsquote in nur einem Land niedriger als in Deutschland: In der Schweiz. Nicht gerade bekannt als das Armenhaus Europas, fiel in der Schweiz 2016 das pro Kopf Einkommen knapp 30 % höher aus als in Deutschland. Die niedrige Wohneigentumsquote in Deutschland ist maßgeblich auf einen relativ gut funktionierenden Mietmarkt zurückzuführen, auf dem sich sowohl Mieter als auch Vermieter für Wohnungen höchster und minderer Qualität finden. Der Staat sollte weder Wohneigentum stärker fördern noch potentielle Vermieter mit stärkeren Preiskontrollen verprellen. Im Gegenteil.

Wohneigentum: Niedrige Quote in Deutschland

Die Wohneigentumsquote wird gewöhnlich mittels eines von zwei Verfahren berechnet. Entweder wird der Anteil der Bevölkerung ermittelt, der in Haushalten wohnt, die Eigentümer der von ihnen bewohnten Wohnung sind. Bei diesem Ansatz steht die Bevölkerung im Mittelpunkt. Oder es wird der Anteil der von ihren Eigentümern bewohnten Wohnungen an allen Wohnungen ermittelt. Bei diesem Ansatz stehen die Wohnobjekte im Mittelpunkt.
2015 lag der Anteil der in Wohneigentum lebenden Bevölkerung in Deutschland nach Daten von Eurostat bei 51,9 %. In Europa war diese Quote nur in der Schweiz mit 43,4 % noch niedriger.

Der Maßstab, der die Wohnobjekte in den Mittelpunkt stellt, zeichnet ein ganz ähnliches Bild und lässt darauf schließen, dass die Haushaltsgrößen mietender Haushalte und Haushalte mit Wohneigentum im Mittel nicht maßgeblich voneinander abweichen. Die jüngsten vergleichbaren Daten dazu stammen aus dem Jahre 2011. Damals wurden 45,4 % der Wohnungen von Eigentümern bewohnt und 49,4 % von Mietern. Die restlichen etwa 4 % der Wohnungen standen leer.
Ein Blick auf die Quote der von Mietern bewohnten Wohnungen illustriert abermals, dass in Deutschland Mieten ungewöhnlich weit verbreitet ist.

Nur in der Schweiz war 2011 der Anteil der von Mietern bewohnten Wohnungen an allen Wohnungen höher als in Deutschland. In Deutschland nahm der Anteil der vermieteten Wohnungen an allen Wohnungen in den 1960er und 1970er Jahren mit dem starken Ausbau des Sozialen Wohnungsbaus zunächst zu, um bis 2011 wieder abzunehmen, aber weiterhin auf international hohem Niveau zu verbleiben.
Neben einer historisch schwach ausgeprägten staatlichen Förderung von Wohneigentum und einer traditionell selektiven Kreditvergabe, ist für die im internationalen Vergleich geringe Eigentümerquote auch verantwortlich der relativ zuverlässige Mietmarkt in Deutschland.

Gut funktionierender Mietmarkt

Der Mietmarkt bietet potentiellen Eigentümern in Deutschland attraktive Alternativen zum Kauf. Anders als beispielsweise in Großbritannien ist der Mietmarkt in Deutschland nicht vornehmlich auf Wohnungen niedriger Qualität beschränkt. Zur Miete zu wohnen, ist im unteren, mittleren, und oberen Segment des Wohnungsmarktes üblich und weit verbreitet.
Der Mietmarkt ist dabei nicht nur für Nachfrager nach Wohnungen attraktiv, sondern auch für private Anbieter, die als Vermieter auftreten. Trotz der maßgeblichen Eingriffe in die Vertragsfreiheit der Parteien auf dem Mietmarkt, die vor allem die Position der Mieter stärken sollen, ist es für Anbieter weiterhin attraktiv, als Vermieter aufzutreten. Obwohl es für Vermieter nahezu unmöglich ist, Mietern zu kündigen - mit der Ausnahme der Eigennutzung seitens des Vermieters und grober Verfehlungen seitens des Mieters - waren Investitionen in zu vermietende Wohnungen attraktiv, weil Mieterhöhungen via Angleichungen an die ortsübliche Vergleichsmiete und via Modernisierungsmaßnahmen stets möglich waren, nicht nur bei Neuvermietungen. Dadurch waren Vermieter mit Verzögerung in der Lage, die tatsächliche Miete bereits vermieteter Wohnungen immer wieder in Richtung der Miete anzupassen, die sich auf einem unregulierten Markt ergeben hätte.
Gepaart mit der Möglichkeit der Mieter, jederzeit zu kündigen und so von fallenden Mieten zu profitieren und zugleich Mieten weiter fallen zu lassen, funktioniert der Preismechanismus auf dem Markt für Wohnungen in Deutschland seit Jahrzehnten einigermaßen gut. Deutlich besser als beispielsweise in Großbritannien oder Spanien, wo Vermieter in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts lange keinen Anreiz hatten, in ihre Immobilien zu investieren, weil sie Mieten nicht nach oben anpassen konnten.

Markt für Wohneigentum unverzerrt lassen und Mietmarkt stärken

Anstatt den niedrigen Anteil an Wohneigentümern in Deutschland zu beklagen, sollte der hohe Anteil an Mietern begrüßt werden. Seit der Abschaffung der Eigenheimzulage Ende 2005 erfährt Wohneigentum keine maßgebliche staatliche Förderung mehr. So sollte es bleiben.
Die im Juni 2015 eingeführte Mietpreisbremse, die auf angespannten Wohnungsmärkten die Miete bei Neuvermietungen auf einem Niveau 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete deckeln kann, ist bisher größtenteils wirkungslos geblieben. Das ist zu begrüßen, denn ihre Ziel ist es, die bereits verzögerte Anpassung der durschnittlichen Mieten an eine hypothetische Gleichgewichtsmiete zusätzlich zu verzögern. Dadurch läuft sie Gefahr, den Mietmarkt für Vermieter langfristig weniger attraktiv zu machen und so auch den Nachfragern den gut funktionierenden Mietmarkt zu nehmen. Deshlab sollte die neue Bundesregierung die Mietpreispremse schlicht wieder abschaffen.

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