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Berlin: Starkes Wachstum, hohe Mietsteigerungen

Seit 2010 fiel das Wachstum der Neuvertragsmieten in keiner der größten Städte Deutschlands so hoch aus wie in Berlin. Die Neuvertragsmieten stiegen nominell um 73 Prozent. Rückblickend lässt sich der hohe und unerwartete Bevölkerungsanstieg als maßgeblich für den Mietanstieg ausmachen. Berlin wuchs von 2010 bis 2017 überraschend stark - um über 300.000 Einwohner. Nur ein kleiner Teil davon ist auf die häufig zitierte Migration aus ländlichen Regionen in die Städte zurückzuführen. Nettozuwanderungen aus dem Ausland hingegen machten den Löwenteil aus. Knapp 250.000 Personen wanderten netto aus dem EU- und Nicht-EU-Ausland zu, aus dem übrigen Bundesgebiet inklusive ländlicher und städtischer Gebiete kamen knapp 40.000. Ob die Mieten in den nächsten Jahren in Berlin weiter steigen, hängt vor allem von der unsicheren Entwicklung der Fortzüge nach und der Zuzüge aus dem Ausland sowie der Bauaktivität ab.

Economics 101: Steigt die Nachfrage, steigt der Preis

Steigt die Nachfrage nach einem Gut plötzlich an, steigt sein Preis. Das gilt vor allem auf dem Wohnungsmarkt, der geprägt ist durch zeitlich verzögerte Angebotsausweitungen. Wohnungen entstehen nicht innerhalb weniger Wochen oder Monate.

Auf dem Berliner Wohnungsmarkt war in den letzten Jahren also genau das zu beobachten, was Ökonomen erwarten, wenn die Nachfrage steigt und das Angebot nur schleppend ausgedehnt wird: Mietsteigerungen.

Gemäß den Daten von vdp Research stiegen die Neuvertragsmieten für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in Berlin von 2010 bis zum zweiten Quartal 2018 um 73,3 Prozent. Am zweistärksten stiegen sie mit 57,5 Prozent in München. Unter den sieben größten deutschen Städten war Köln mit einem Anstieg von 41 Prozent das Schlusslicht.

Überraschend starker Bevölkerungsanstieg

Die Berliner Senatsverwaltung erwartete noch im Oktober 2012, dass ausgehend von 2011 im Jahre 2030 Berlin um 250.000 Einwohner wachsen wird. Tatsächlich waren es Ende 2017 schon 284.000 mehr als Ende 2011. Ähnlich erwartete das Statistische Amt München noch 2010, dass die Bevölkerung Münchens von Ende 2009 bis 2030 um 151.000 steigen wird. Tatsächlich wuchs die Bevölkerung bereits von Ende 2009 bis Ende 2017 um mehr als 162.000 Personen.

Daten für Berlin zeigen, dass der überraschend starke Einwohneranstieg vor allem auf einen unerwartet hohen Nettozuzug aus dem Ausland zurückzuführen ist. In den Jahren von Anfang 2011 bis Ende 2017 zogen netto 288.000 Personen nach Berlin zu. Nettozuzüge aus dem Ausland trugen 249.000 bei, Nettozuzüge aus dem Bundesgebiet 39.000.

Berlin: Bevölkerungsmagnet seit 2011

In der zweiten Hälfte der 1990er Jahre zogen insgesamt noch mehr Menschen aus Berlin fort als zu. In den 2000er Jahren kam es zu moderaten Nettozuwanderungen. In den 2010er Jahren fiel der Nettozuzug bisher durchschnittlich mit 38.000 Personen mehr als viermal so hoch aus wie noch in den 2000er Jahren.

Während in den späten 2000er Jahren vor allem Personen aus dem übrigen Bundesgebiet netto nach Berlin zuwanderten und Berlin gegenüber dem Ausland gar Personen verlor, trieben vor allem Nettozuwanderungen aus dem Ausland seit 2011 den positiven Wanderungssaldo Berlins.

Dafür gibt es mehrere Gründe.

Erstens, die EU-Osterweiterung. Staatsangehörige der 2004 beigetretenen Länder Polen, Ungarn, Tschechien, Slowakei, Slowenien, Estland, Lettland und Litauen genießen seit 2011 die Arbeitnehmerfreizügigkeit. Seit Januar 2014 gilt dies auch für die 2013 beigetretenen Länder Rumänien und Bulgarien sowie seit Juli 2015 für Kroatien.

Zweitens, die Eurokrise. Insbesondere von 2011 bis 2015 zogen Personen aus den krisengeschüttelten Ländern Griechenland, Italien, Portugal und Spanien zu. In den 2000er Jahren hatte Berlin noch netto Einwohner an diese Staaten verloren.

Drittens, die Flüchtlingskrise. Insbesondere in den Jahren 2015 und 2016 zogen netto mehr Personen aus afrikanischen und asiatischen Ländern nach Berlin.

Mit Ausnahme der Wanderungsfolgen der EU-Osterweiterung ließen sich diese Entwicklungen in den 2000er Jahren von Demografen, Stadtplanern und Projektentwicklern nicht absehen. Dass sie vom deutlichen Bevölkerungsanstieg Berlins überrascht wurden, verwundert nicht. Dass dadurch die Mieten in Berlin stiegen, verwundert allerdings ebenfalls nicht.

Bauen lassen, bauen lassen, bauen lassen

Wie sich die Lage auf dem Berliner Immobilienmarkt in den nächsten Jahren entwickeln wird, hängt - wie in den vergangenen Jahren - vor allem von den Zuzügen aus und den Fortzügen nach dem Ausland sowie der Bautätigkeit ab.

Die Anzahl jährlich fertiggestellter Wohnungen zog in Berlin in Reaktion auf steigende Mieten und Preise seit 2011 an - zunächst zurückhaltend, aber mittlerweile werden pro Jahr wieder so viele Wohnungen fertig wie in den frühen 1990er Jahren. Berlin ist angesichts dieses Ausmaßes an Bautätigkeit eine ganz normale Großstadt. Vom durch Steuererleichterungen angeheizten Höhepunkt der Bauaktivität in der zweiten Hälfte der 1990er Jahre - wohlgemerkt eine Zeit, in der Berlin merklich schrumpfte - ist das derzeitige Niveau noch ein ganzes Stück entfernt.

Der Berliner Senat - wie die politischen Würdenträgerer anderer Kommunen - sollte es potentiellen Bauherren jetzt vor allem durch die Ausweisung von Bauland und die zügige Vergabe von Baugenehmigungen ermöglichen, auf den Nachfrageanstieg zu reagieren. So kann das Profitstreben von Projektentwicklern und Vermietern für eine Dämpfung der Mieten eingespannt werden. Zusätzliche steuerliche Anreize braucht es dafür nicht.

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