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Mieten treiben Kaufpreise, nicht umgekehrt

Steigende Mieten führen zu steigenden Preisen für Wohnimmobilien. Aber steigende Preise für Wohnimmobilien führen nicht zu steigenden Mieten. In den letzten Jahren sind vor allem in den Metropolen sowohl die Mieten als auch die Preise für Häuser und Wohnungen deutlich gestiegen. Allzu häufig wird daraus der Schluss gezogen, dass steigende Kaufpreise steigende Mieten nach sich ziehen. Das ist ein Irrtum. Es gibt Faktoren, die Mieten und Kaufpreise steigen lassen - etwa die Anzahl an Nachfragern und die Menge angebotener Wohnungen. Aber es gibt andere Faktoren - wie allen voran das Zinsniveau -, die Kaufpreise beeinflussen, aber nicht das Mietniveau - so lange sie durch realwirtschaftliche Konsequenzen nicht die Nachfrage nach Wohnraum beeinflussen.

Wohnimmobilie: Konsumgut und Investitionsgut

Wohnimmobilien sind besonders. Sie sind Konsumgüter für ihre Bewohner, die eine Dienstleistung in Anspruch nehmen. Aus der Perspektive der Eigentümer handelt es sich um Investitionsgüter, also Vermögenswerte.

Nutzen Eigentümer ihre Wohnimmobilie selbst, ist die Immobilie für sie zugleich Konsumgut und Investitionsgut. Als Eigentümer verkaufen sie die Dienstleistung Wohnen gewissermaßen an sich selbst. Sie tragen dabei Kosten in Form der Rendite, die sie hätten erzielen können, wenn sie das an die Immobilie gebundene Eigenkapital anderweitig eingesetzt hätten.

Miete und Kaufpreis

Den Preis für das Konsumgut Immobilie bezeichnen wir als Miete. In einigen Ländern - so zum Beispiel der Schweiz - wird dem auch im Fall von selbstgenutzem Wohneigentum im Steuerrecht Rechnung getragen, indem eine hypothetische Miete zu versteuern ist. In Deutschland wird selbstgenutztes Wohneigentum heute als Konsumgut behandelt und es ist weder eine hypothetische Miete zu versteuern, noch können Darlehenszinsen steuerlich geltend gemacht werden.

Der Preis für das Investitionsgut Wohnimmobilie entspricht gerade seinem Kaufpreis.

Wie hoch Mieten und Kaufpreise ausfallen, hängt jeweils von Angebot und Nachfrage ab. Die Determinanten von Angebot und Nachfrage für die beiden Arten von Gütern überschneiden sich teilweise, sind aber nicht identisch.

Miete: Determinanten von Angebot und Nachfrage

Wie hoch die Miete ausfällt, hängt nicht davon ab, wie hoch sich die Vermieter die Miete wünschen. Viele Beobachter des Immobilienmarktes scheinen dem Irrtum anzuhängen, Vermieter könnten abgesehen von rechtlichen Schranken frei über die Höhe der Miete verfügen. Dabei ergibt sich die Miete - wie andere Preise auch - durch das Zusammenspiel aus Angebot und Nachfrage, in diesem Fall nach Wohnraum.

Wohnungen werden zwar konsumiert, aber sie werden nicht verbraucht, wie beispielsweise Lebensmittel. Wie hoch das Angebot an Wohnungen zur Miete ist, hängt deshalb in der kurzen Frist vornehmlich von der Anzahl bestehender Mietswohnungen ab, zum Beispiel in einer Stadt.

Wie hoch die Nachfrage nach Mietswohnungen ist, hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab. Maßgeblich sind die folgenden: Erstens, die Anzahl der Nachfrager. Ziehen Menschen zu, steigt die Nachfrage. Ziehen Menschen weg, fällt sie.

Zweitens, das Einkommen. Je höher das Einkommen der Haushalte, desto höher fällt die Nachfrage aus.

Drittens, die Haushaltsgröße. Je weniger Menschen sich einen Haushalt teilen, desto höher ist insgesamt die Nachfrage nach Wohnraum, weil Gemeinschaftsräume wie Bad und Küche von weniger Personen genutzt werden.

Viertens, das Zinsniveau beeinflusst die Nachfrage nach dem Konsumgut Wohnimmobilie direkt, wenn private Haushalte beispielsweise angesichts eines niedrigen Zinsniveaus zusätzliche Konsumkredite aufnehmen und so auch mehr Mittel auf das Gut Wohnen verwenden können. Führt ein niedriges Zinsniveau zu einem wirtschaftlichen Aufschwung, der höhere Haushaltseinkommen nach sich zieht, wirkt sich der Zins zudem indirekt auf die Nachfrage aus.

Kaufpreise: Determinanten von Angebot und Nachfrage

Auch die Preise von Wohnimmobilien als Investitionsgüter ergeben sich durch das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage.

Von Neubauten zunächst abgesehen, wird auch das Angebot an Wohnimmobilien als Investitionsgut durch die Anzahl bestehender Wohnungen bestimmt.

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien als Investitionsgüter hängt zum einen von der Höhe der Miete ab - und damit auch von den Faktoren, die die Nachfrage nach Wohnimmobilien als Konsumgüter beeinflussen. Je höher die Miete ist, desto höher ist die Nachfrage nach dem Investitionsgut Wohnimmobilie. Das gilt für Selbstnutzer, die dann mehr Miete sparen, ebenso wie für Investoren, die höhere Zahlungen erhalten.

Zum anderen hängt die Nachfrage von der Zinshöhe bzw. den erwarteten Renditen alternativer Investments ab. Je niedriger der Zins ist, desto niedriger sind die Finanzierungskosten des Immobilienkaufs.

Zudem wird die heutige Nachfrage nach dem Investitionsgut Immobilie beeinflusst von der erwarteten zukünftigen Preisentwicklung. Gehen Investoren von höheren Preisen in der Zukunft aus, steigt ihre Nachfrage schon heute.

Mieten und Kaufpreise in Deutschland

Zunächst die Mieten: 2009 und 2010 waren nach dem Zweiten Weltkrieg die beiden Jahre mit der geringsten Anzahl fertiggestellter Wohnungen. Zwar sind die Fertigstellungszahlen seitdem kontinuierlich gestiegen und lagen mit über 280.000 im Jahre 2017 fast doppelt so hoch wie noch 2010. Die Angebotsausweitung konnte mit dem starken Anstieg der Nachfrage jedoch nicht Schritt halten.

Die Nachfrage stieg in den letzten Jahren durch steigende Einkommen und insbesondere seit 2011 durch Nettozuwanderungen aus dem Ausland vor allem in die Städte - durch die EU-Osterweiterung genießen seit 2011 mehr Menschen die Arbeitnehmerfreizügigkeit, durch die Eurokrise wanderten Menschen aus südeuropäischen Krisenländern und 2015 sowie 2016 Menschen aus nicht EU-Ländern vermehrt zu. Von 2010 bis 2017 wanderten so netto 3,8 Millionen Personen aus dem Ausland zu, die zusätzlich Wohnraum nachfragen. In den gesamten 2000er Jahren waren es noch 960.000.

Die deutlichen Mietsteigerungen der vergangenen Jahre sind angesichts eines starken Anstiegs der Nachfrage bei einer nur schwachen Angebotsausweitung nicht überraschend. Wäre die wirtschaftliche Entwicklung seit 2010 schlechter gewesen oder der Nettowanderungssaldo so hoch ausgefallen wie in den 2000er Jahren, wäre das Mietniveau heute niedriger.

Nun zu den Kaufpreisen: Einerseits haben die Mietsteigerungen der letzten Jahre die Nachfrage nach Wohnimmobilien als Vermögenswerte erhöht. Andererseits hat die Europäische Zentralbank ihren Leitzins von 2008 bis 2009 zunächst schlagartig auf 1 Prozent und dann schrittweise auf derzeit 0 Prozent gesenkt. Die Möglichkeit zur günstigen Kreditaufnahme bei der Europäischen Zentralbank geben Geschäftsbanken an ihre Kunden weiter, die sich seit Jahren niedrigen Finanzierungskosten für den Immobilienkauf und niedrigen Renditen alternativer Investments gegenübersehen. Auf der Suche nach Rendite stieg die Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien als Vermögenswerte bei inländischen und ausländischen Kapitalanlegern zusätzlich deutlich an.

Steigt die Nachfrage nach einem Vermögenswert deutlich und wird zugleich das Angebot nicht deutlich ausgeweitet, steigt sein Preis. Das gilt auch für die Kaufpreise von Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren in Deutschland.

Führen höhere Kaufpreise nicht zu mehr Mietern und so zu höheren Mieten?

Nein. Wird ein potentieller Selbstnutzer vom Kauf einer Immobilie abgeschreckt, gibt es zwar einen Mieter mehr, aber es gibt auch eine Mietwohnung mehr. Auf dem Mietmarkt steigt also die Nachfrage um eine Einheit, während auch das Angebot um eine Einheit steigt.

Kaufen allerdings Investoren Wohnimmobilien und vermieten sie anschließend nicht, weil sie ausschließlich auf Preissteigerungen hoffen, verringert sich das Angebot an nutzbaren Wohnimmobilien und die Miete steigt. Investoren die sich derart verhalten, lassen sich jedoch Mieteinnahmen entgehen. Deshalb ist zu erwarten, dass Wohnimmobilien in der Regel von Investoren gehalten werden, die diese auch vermieten. Sie sind schließlich bereit, einen höheren Preis für die Wohnungen zu bezahlen als nichtvermietende Investoren, weil sie ebenfalls von Preissteigerungen und zusätzlich von den Mieteinnahmen profitieren.

Nicht entscheidend für Miethöhe: Vermieterwillkür und Kaufpreise

Vermieter können Mieten keineswegs willkürlich festlegen. Mieter wenden sich an andere Anbieter, wenn Vermieter versuchen, Wohnungen zu höheren Mieten zu vermieten als der Gleichgewichtsmiete, die angebotene und nachgefragte Menge in Einklang bringt. Dieser Prozess führte um die Jahrtausendwende in heute boomenden Städten wie Berlin und Leipzig zu fallenden Mieten. Mieterhöhungen, die zu durchschnittlich höheren Mieten führen, können Vermieter nur dann durchsetzen, wenn die Bestandsmieten unterhalb der Gleichgewichtsmieten liegen.

Hohe Mieten geben aber nicht nur einen Anreiz, bestehende Immobilien zu kaufen, sondern auch neue entstehen zu lassen - die resultierende Angebotsausweitung wirkt mietdämpfend. Der Anstieg der Anzahl jährlich in Deutschland fertiggestellter Wohnungen vor allem seit 2011 passt ins Bild. Wäre in den letzten Jahren weniger gebaut worden, wären die Mieten heute höher.

Wie lange wir weiterhin steigende Mieten beobachten werden, hängt also zum einen davon ab, wie sich auf der Angebotsseite die Fertigstellungszahlen entwickeln. Zum anderen wird auf der Nachfrageseite vor allem entscheidend sein, wie viele Personen in Zukunft netto aus dem Ausland zuwandern. Nicht entscheidend für die Mietentwicklung wird die Entwicklung der Kaufpreise für Wohnimmobilien sein.

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