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Policy Paper Immobilienmarkt Teil 3 von 3: Reformvorschläge

In der langen Frist schwankten reale Hauspreise in Deutschland außergewöhnlich wenig und stiegen seit 1971 kaum. Das sind Hinweise darauf, dass der Markt für Wohnimmobilien hierzulande in den vergangenen Jahrzehnten relativ gut funktionierte. Schon kleinere Reformen könnten zur Sicherstellung der zukünftigen Funktionalität beitragen und Preisanstiege mindern: Die Reduzierung der Grunderwerbsteuer, der Rückbau von regressiv wirkenden Regulierungen und die Abschaffung der Mietpreisbremse.

Der außergewöhnlichen Entwicklung auf dem Immobilienmarkt Deutschlands widmen wir uns in unserem aktuellen Policy Paper. In Teil eins diskutierten wir Gründe für die wenig ausgeprägten Preisschwankungen. In Teil zwei standen die seit 1971 nahezu unveränderten realen Hauspreise im Mittelpunkt. Hier widmen wir uns in Teil drei Reformvorschlägen zum Erhalt dieser wünschenswerten Stabilität.

Funktionalität bewahren

Die langfristige Entwicklung realer Hauspreise in Deutschland sticht im internationalen Vergleich hervor. In keiner anderen Industrienation war die Entwicklung unspektakulärer, wie Daten der OECD eindrucksvoll illustrieren.

In die Betrachtung fließen durchschnittliche Hauspreise von Häusern und Wohnungen, kleine und große, Wohnungen auf dem Lande und in der Stadt sowie in Boomregionen und in weniger beliebten Regionen ein. Das gilt allerdings nicht nur für Deutschland, sondern für alle Länder und erlaubt somit einen aufschlussreichen Vergleich zwischen den Ländern.

Eine Vielzahl von deutschen Besonderheiten trugen zur kurzfristigen und langfristigen Stabilität bei. Einige politische Entscheidungen der vergangenen Jahre sind der Stabilität jedoch abträglich und sollten durch Reformen zurückgenommen werden.

Reform I: Grunderwerbsteuer reduzieren

Seit 2006 legen die Bundesländer den Satz der beim Kauf einer Immobilie fälligen Grunderwerbsteuer fest. Bis auf Bayern und Sachsen erhöhten alle Bundesländer den zuvor bundesweit auf 3,5 % festgelegten Satz. Der Durchschnitt liegt aktuell bei 5,4 %.

Die Grunderwerbsteuer zeichnet für den größten Teil der staatlich verursachten Transaktionskosten beim Immobilienkauf verantwortlich. Hinzu kommen noch Notargebühren in Höhe von etwa 1 % des Kaufpreises und Gebühren für den Grundbucheintrag von 0,5 %.

Wie andere Steuern treibt die Grunderwerbsteuer einen Keil zwischen Käufer und Verkäufer. Je höher der Steuersatz, desto mehr zahlen Käufer inklusive der Steuer und desto weniger bleibt Verkäufern nach Steuern. Für potentielle Verkäufer sinkt der Anreiz zum Immobilienbau. Die Grunderwerbsteuer wirkt dadurch preissteigernd.

Eine Reduzierung der Grunderwerbsteuersätze würde das langfristige Wohnungsangebot erhöhen und so zu niedrigeren Preisen beitragen. Leider demonstrierte die Mehrheit der Bundesländer bisher, dass sie es vorziehen, höhere Steuereinnahmen aus der Grunderwerbsteuer zu erzielen, als durch niedrige Steuersätze einen Beitrag zu langfristig erschwinglichen Preisen zu leisten. Ein Ausweg könnte sein, den Gemeinden die Besteuerung zu überlassen. Gemeinden stehen in einem intensiveren Wettbewerb um Einwohner als Bundesländer - es ist einfacher eine Gemeinde als ein Bundesland zu verlassen. Ihr Werben um Einwohner könnte zu niedrigeren durchschnittlichen Steuersätzen und mehr Wohnungsbau führen.

Reform II: Regressive Regulierungen abbauen

Der Bau von Immobilien ist heute strenger reguliert als je zuvor. Ökologische Anforderungen, Qualitätsstandards, Brand- und Schallschutzvorgaben oder Stellplatzauflagen sind heute umfangreicher als in der Vergangenheit. Diese Regulierungen erhöhen die Baukosten, schmälern das Wohnungsangebot und tragen zu höheren Mieten und Hauspreisen bei.

Die genannten Regulierungen wirken sich anders als die proportionale Grunderwerbsteuer jedoch regressiv aus. Der durch sie verursachte relative Kostenanstieg wiegt bei günstigen Bauvorhaben schwerer als bei teuren Bauvorhaben. Das Wohnungsangebot wird also vor allem in günstigen Wohnsegmenten verringert.

Die durch Regulierungen verfolgten Ziele gilt es stets gegen die Nachteile abzuwägen, die durch Regulierungen entstehen. Beim Brandschutz scheint der Punkt weit überschritten, bei dem die Vorteile aus der Regulierung ihre Nachteile noch überwiegen. Auch die umfangreichen Dämmungsvorschriften der Energieeinsparverordnung scheinen vor allem Produzenten von Dämmmaterial zum Vorteil zu gereichen.

Insbesondere in Bereichen wie Qualitätsstandards, Brandschutz oder Energieeffizienz, in denen sich Anbieter die Verfolgung nobler Ziele auf die Fahnen schreiben, gibt es Spielraum für den Abbau von Regulierungen - zum Nachteil ausgewählter Interessengruppen, aber zum Vorteil aller anderen.

Reform III: Mietpreisbremse abschaffen

Auch vor der Einführung der Mietpreisbremse 2015 war der Mietmarkt in Deutschland stark reguliert. Das Mietrecht war nicht darauf beschränkt, nicht-preisliche Aspekte wie Kündigungsfristen zu regulieren, sondern griff auch in Preisfragen ein. Die Angleichung der Miete laufender Mietverträge an die ortsübliche Vergleichsmiete war möglich, solange die Miete dabei innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % stieg, in einigen Ländern seit 2013 um nicht mehr als 15 %. Modernisierungsmaßnahmen konnten von Vermietern für Mieterhöhungen genutzt werden, wobei die Erhöhung der Jahresmiete auf 11 % der Modernisierungskosten beschränkt war. Die Miete neu vermieteter Wohnungen konnte von Mietern und Vermietern frei vereinbart werden.

Diese Regelungen gaben Mietern bestehender Mietverträge Sicherheit, während es für Vermieter attraktiv blieb, Wohnraum zur Miete anzubieten. Auch dank dieses Ausgleichs funktionierte der Mietmarkt in Deutschland nach dem zweiten Weltkrieg im Vergleich zu den meisten anderen Ländern gut.

Die Mietpreisbremse greift in die Preissetzung bei wiedervermieteten Bestandswohnungen ein. In von Bundesländern ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten dürfen Bestandswohnungen an neue Mieter nur zu Mieten von höchsten 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete vergeben werden. Neubauwohnungen sind von der Regulierung ausgenommen.

Ob die Mietpreisbremse wirkt und Mieten langsamer steigen lässt, ist eine noch nicht eindeutig beantwortete empirische Frage. Wirkt sie nicht, sollte sie abgeschafft werden, weil sie durch Verwaltungsaufwand und Gerichtsverfahren lediglich Kosten verursacht.

Steigen die Mieten wieder- und neuvermieteter Wohnungen in einem Gebiet besonders stark, wird potentiellen Vermietern signalisiert, gerade dort durch den Einsatz zusätzlicher Ressourcen weitere Wohnungen entstehen zu lassen. Wirkt die Mietpreisbremse, schwächt sie diese Preissignale ab und hemmt den Wohnungsbau in begehrten Gebieten. Deshalb sollte die Mietpreisbremse auch dann abgeschafft werden, wenn sie wie intendiert wirkt. Wie in der Vergangenheit wären Mieter in laufenden Mietverträgen durch die Kappungsgrenzen weiterhin vor allzu starken Mietanstiegen geschützt.

Stabilität erhalten

Der institutionelle Rahmen in Deutschland, der den Markt für Wohnimmobilien direkt oder indirekt beeinflusste, trug zur außergewöhnlichen Stabilität in den vergangenen Jahrzehnten bei. Drastische Anpassungen der zur Anwendung kommenden Regeln drängen somit sich nicht auf. Allerdings führen auch kleine in die falsche Richtung führende Veränderungen in ihrer Summe zu merklichen negativen Konsequenzen. Deshalb sollten die Sätze der Grunderwerbsteuer gesenkt, überbordende Regulierungen mit regressiver Wirkung abgebaut und die Mietpreisbremse abgeschafft werden.

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