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Weltweite Hauspreis-Boomstädte: Bautätigkeit in Berlin ausbaufähig

Seit Jahren steigen in den deutschen Großstädten die Mieten und Hauspreise an. In Berlin sind die Neuvertragsmieten in den vergangenen 10 Jahren nominell um 73 Prozent gestiegen. Die deutschen Städte stehen angesichts der Mietentwicklung in der Kritik. Eine schwache Bauaktivität würde die Wohnungsknappheit nicht ausreichend beseitigen und damit die Mieten weiter steigen lassen.

Deutliche Miet- und Preissteigerungen waren über die letzten Jahre nicht nur in deutschen Städten zu verzeichnen. Wie ist es um die Bereitstellung zusätzlichen Wohnraums in Metropolen weltweit bestellt? Ein Blick auf die Städte, die von 2013 bis 2018 weltweit das höchste Hauspreiswachstum verzeichneten, offenbart eine im internationalen Vergleich deutlich ausbaufähige Bautätigkeit in Berlin im Jahre 2017. Es könnte deutlich besser sein, allerdings auch noch schlechter, wie Städte wie New York, Paris und London zeigen.

Realer Hauspreisanstieg seit 2013: Nur Dublin vor Berlin

Im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten liegt Berlin hinsichtlich der fertiggestellten Wohnungen im Mittelfeld. Im Gegensatz zu Frankfurt, München oder Hamburg zeigt sich, dass in Berlin weder unterdurchschnittlich wenig noch besonders viel gebaut wird. Aber wie steht Berlin im internationalen Vergleich da?

Um eine Antwort auf diese Frage zu geben, vergleichen wir die Metropolen, die in den vergangen fünf Jahren die höchsten realen Preissteigerungen am Wohnungsmarkt aufweisen. Der Economist stellt Daten zur Entwicklung realer Hauspreise für Metropolen weltweit in dem „Global Cities House-Price“-Index bereit.

Unter den zehn Städten mit den höchsten realen Preissteigerungen im Zeitraum von September 2013 bis 2018 liegt Berlin mit 60 Prozent Preisanstieg auf Platz zwei der berücksichtigten Städte weltweit. Allen voran steht Dublin mit 62 Prozent, wo sich in den letzten Jahren die Hauspreise nach einem starken Einbruch im Zuge der Finanzkrise wieder erholt haben. Es folgen Berlin und Vancouver (58 Prozent).

In den Kreis der Vergleichstädte nehmen wir zudem Metropolen auf, in denen sich Mieten und Preise absolut seit Jahren auf einem hohen Niveau bewegen, die von 2013 bis 2018 jedoch ein vergleichsweise moderates Preiswachstum zu verzeichnen hatten. In New York stiegen die Preise real "nur" um 15 Prozent, in Paris waren es 8 Prozent und in Tokio 4 Prozent.

Berliner Bauaktivität: International abgeschlagen

Um die Bauaktivität in den internationalen Metropolen zu vergleichen, betrachten wir das Verhältnis von Wohnungsfertigstellungen zu Einwohnern im Jahr 2017.

Pro Einwohner wurden 2017 in Tokyo am meisten Wohnungen fertiggestellt. Dort kommen auf 1.000 Einwohner knapp 11 Fertigstellungen. Dicht darauf folgt Vancouver mit 9,3 Fertigstellungen pro 1.000 Einwohner. Berlin (4,2) liegt etwa gleichauf mit Dublin (4,2). Deutlich weniger wurde in New York (3), London (2,6) und Paris (2,1) gebaut.

Es lässt sich festhalten, dass unter den zehn Städten mit den höchsten Preissteigerungen Berlin deutlich abgeschlagen hinter Städten wie Vancouver, Sydney sowie Kopenhagen liegt und nur Dublin knapp hinter sich lässt. Allerdings wurde in Berlin deutlich mehr gebaut als in New York, London und Paris - allesamt Städte, in denen die Hauspreise und Mieten auch heute noch deutlich höher ausfallen als in Berlin.

Berlin: Neue Rolle als Boomstadt bisher höchstens befriedigend gespielt

Gegenüber den meisten Städten mit den höchsten Preissteigerungen seit 2013 fiel die Bautätigkeit in der deutschen Hauptstadt niedrig aus. Allerdings unterscheidet sich Berlin von diesen Städten dadurch, dass Mieten und Preise in Berlin erst seit der Finanzkrise 2008/2009 deutlich anzogen. In den übrigen Städten kam es insbesondere im Vorfeld der Finanzkrise bereits zu hohen Steigerungsraten.

Für Berlin ist die Rolle als Hauspreis-Boomstadt eine relativ neue. Dabei wurden die Mieten vor allem durch den starken Zuzug nach Berlin insbesondere seit 2011 getrieben. Höhere Mieten und das fortwährend niedrige Zinsniveau trugen zu den hohen Kaufpreissteigerungen bei.

Die neue Rolle hat Berlin zwar angenommen, aber es sollte sie zukünftig besser spielen. Nachdem in den 2000er Jahren in Berlin noch Wohnungen zurückgebaut und trotz deutlichem Nettozuzug nach Berlin seit 2005 von jährlich mehr als 10.000 Personen noch 2009 nur 2.833 Wohnungen fertiggestellt wurden, nahm die Bautätigkeit seit 2011 stetig zu. 2017 wurden immerhin 15.669 Wohnungen fertiggestellt. Setzt sich der Trend fort und wird Berlin beim Thema Bauen etwas mehr wie München oder Frankfurt, wird die Stadt nicht den Negativbeispielen von Paris oder London folgen. Ermöglicht Berlin zukünftig eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots, die Miet- und Preissteigerungen entgegenwirkt, bleibt es für die relativ Armen und die relativ Reichen attraktiv.

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