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Deutscher Immobilienmarkt: Langfristig faszinierend stabil

Über die letzten 50 Jahre sind die Hauspreise in Deutschland im Durchschnitt real nicht angestiegen. Damit ist Deutschland im internationalen Vergleich eine herausragende Ausnahme. Von 1971 bis heute schwankten die Hauspreise in Deutschland im Vergleich zu den meisten anderen Ländern nur schwach.

IREF Policy Paper No. 2018-1: Deutscher Immobilienmarkt: Langfristig faszinierend stabil. Gründe und stabilitätserhaltende Reformvorschläge

Gründe für schwache Preisschwankungen

Kredite werden recht zurückhaltend und häufig zu festen Zinsen vergeben. Dadurch kam es in den vergangenen Jahrzehnten zu keinen ausgeprägten Kreditbooms, die zu kurzfristigen Preisübertreibungen nach unten oder oben hätten beitragen können.

Geprägt durch einen gut funktionierenden Mietmarkt und eine niedrige Eigentümerquote ist auf dem Markt für Wohneigentum der Kreis potentieller Käufer, die in Zeiten weit verbreiteter Euphorie zu Preisanstiegen beitragen können, relativ klein.

Das Angebot auf dem Wohnimmobilienmarkt ist im Vergleich zu anderen Ländern recht preissensibel. Preisanstiege ziehen recht deutliche Anstiege der Bauaktivität nach sich, die den Preisanstieg durch eine Mengenanpassung abmildern.

Gründe für schwachen Preisanstieg

Die mit der Landplanungshoheit ausgestatteten Gemeinden erzielen durch Steuern und Finanzausgleichsmittel zusätzliche Einnahmen, wenn sie Einwohner gewinnen. Die Gemeinden haben deshalb einen Anreiz relativ freizügig Bauland auszuweisen.

Die Gemeinden stehen miteinander im Wettbewerb um Einwohner und haben so einen Anreiz, Bauland auszuweisen und Baugenehmigungen zu erteilen, um Einwohner vor anderen Gemeinden an sich zu binden.

Reformvorschläge: Schwankungen und Anstiege weiterhin vermeiden

Abschaffung der Mietpreisbremse. Bisher ist ihre Wirkung fraglich. Sie hat aber gewiss Kosten erzeugt. Zudem: Wenn sie ihre intendierte Wirkung entfaltet, schmälert sie den Anreiz zum Wohnungsbau gerade in begehrten Gebieten.

Verringerung der Grunderwerbsteuer. Sie dämpft den Wohnungsbau. Die Hoheit über die Grunderwerbsteuer sollte zum Zweck der Senkung des Steuersatzes an die um Einwohner in Wettbewerb stehenden Gemeinden übertragen werden.

Rückbau regressiv wirkender Regulierungen. Den Wohnungsbau betreffende Regulierungen wie Qualitätsstandards oder ökologische Anforderungen dämpfen den Wohnungsbau, insbesondere von Wohnimmobilien in unteren Preissegmenten, weil sie dort zu stärkeren relativen Kostensteigerungen führen.

IREF Policy Paper No. 2018-1: Deutscher Immobilienmarkt: Langfristig faszinierend stabil. Gründe und stabilitätserhaltende Reformvorschläge

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